Tízből kilenc magyar a saját tulajdonában lakik, az albérletpiac tíz-húsz városé

Az egész világon csak Romániában laknak nagyobb arányban saját ingatlanban, mint nálunk. A magyar otthontulajdonlási ráta közel másfélszerese a britnek és majdnem kétszerese a németnek. Aki tud, inkább lakáshitelt fizet, mint lakbért, albérletet egyébként is csak pár tucat nagyobb településen találunk. Mindezek megértéséhez egészen a rendszerváltásig kell visszamenni, de a koronavírus és az állami támogatások is felkavarták az állóvizet az ingatlanpiacon.

Magyarország a második abban az Eurostat és a nemzeti hatóságok által többnyire 2019-es és 2020-as, néhol régebbi adatok alapján összeállított listán, amely az otthon tulajdonlásának arányát vizsgálja. Ez azt mutatja meg, hogy az összes lakóingatlan közül mekkora azoknak az aránya, amelyben annak a tulajdonosa lakik – tehát nem egy albérlő, esetleg az a lakás nem állami, önkormányzati bérlakás vagy szolgálati lakás.

Magyarországon ez az adat – a 2020-as összesítés szerint – a 91,3%, csak Románia előz meg minket 96%-kal, utánunk pedig szintén egy szomszédos ország, Szlovákia következik 90,9%-kal.

A magyar tulajdonban lakók aránya közel másfélszerese a brit és majdnem kétszerese a német számoknak, ingatlanszakértővel jártunk utána, mi lehet ennek az oka.

„Ahhoz, hogy megértsük a jelenlegi helyzetet, harminc évet vissza kell ugrani az időben. A kilencvenes években a rendszerváltás idején sok minden változott a lakásviszonyok tekintetében. Rengeteg bérlakás volt akkor jelen a hazai ingatlanállományban, ezek a bérlakások többségében állami, vagy később önkormányzati tulajdonban voltak. A kilencvenes évek elején nagyon kedvező feltételekkel tudták ezeket a bérelt lakásokat megvásárolni az ott élők. Ez volt az a nagy lökéshullám, ami elindította a saját tulajdonú ingatlan irányába történő elmozdulást a lakhatási körülményekben Magyarországon és általában a közép-európai régióban. Nem véletlen, hogy második helyen vagyunk és az első helyen Románia áll”

– magyarázza az Azonnali megkeresésére Balogh László, az Ingatlan.com szakértője. Hozzáteszi, hogy vannak olyan országok, ahol más az eloszlás, Nyugat-Európában, például Németországban vagy Hollandiában bizonyos nagyvárosokban sokkal nagyobb a bérlők aránya, az Egyesült Államok bizonyos részein pedig szinte túlsúlyban vannak.

Ezekben az országokban szigorúbban is szabályozott az albérletpiac, mint nálunk, ennek szintén történelmi oka van, a második világháború pusztításai után nagy lakásínség lépett fel, ezt pedig állam pótolta. Ezek egy részébe azóta a magántőke is beszállt, de az állami és önkormányzati tulajdon is megmaradt a bérházblokkokban.

„Hogy az emberek 91%-a saját lakásban él, az azt jelenti, hogy nagyon szűk az a piac, ami alkalmas lakásbérlésre. A fővárosban az embereknek nagyjából a 16 százaléka bérlő, látszanak tehát a különbségek a városok és a vidék között. A lakásbérlés azokra a területekre jellemző, amelyek gazdaságilag erősek, ahol a munkahelyek vannak”

– mondja az Azonnali megkeresésére Kovács Vera, a hajléktalanok szociális bérlakásba költözését segítő Utcáról Lakásba Egyesület (ULE) társelnöke. Elmondása szerint ezek a területek érdekesek befektetői szemmel, itt a befektetői célú lakásvásárlás és a lakásbérlési lehetőségek között egyértelmű érdekellentét húzódik.

Hozzáteszi: a lakástulajdon terén is vannak jelentős területi egyenlőtlenségek és jelentős különbségek a lakások minősége között.

„A nagyvárosokban a lakásválság és a lakhatási szegénység egy zsúfolt lakással és nagyon rossz minőségű lakhatással járó probléma. Ha egy családnak van Budapesten egy alsóbb szegmenshez tartozó, 20 és 30 millió forint közti értékű lakása, nem fognak tudni továbblépni, hogy a szülők munkahelyét és a gyerekek az oktatási lehetőségét is megőrizzék, mert nincs hova. Nagyon sokan tulajdonolnak piacképtelen ingatlanokat” – fejti ki.

Két éve nagyot nőtt

Ez a szám egyébként az elmúlt években egyáltalán nem stagnált. Az Eurostat korábbi évek számait is összegző adatbázisa alapján 2019 óta egy picit csökkent, akkor ugyanis 91,7% volt. Ez azonban egy folyamatos növekedést állított meg: 2018-ban még 86%, 2017-ben pedig 85,2% volt az otthontulajdonlás aránya, igaz, ez némi csökkenés volt a 2016-os 86,3% után.

Balogh elmondása szerint az Eurostatnak a KSH közreműködésével összeállított statisztikái mintavételen alapulnak, így a néhány százalékos elmozdulás még nem meglepő, ugyanakkor ennek okai sejthetők. „Az, hogy még inkább eltolódott az irány a saját tulajdonú ingatlanok felé, az annak is köszönhető, hogy 2018-ban és 2019-ben még a lakbérek is dinamikusan emelkedtek, a hitellehetőségek pedig egyre javultak. Akkor indult be a fogyasztóbarát lakáshitel és az állami támogatások is bővültek, megjelent a falusi CSOK és a babaváró hitel” – fejti ki.

Akinek lehetősége volt saját tulajdonú ingatlant venni, ebben az időszakban ezt érdemes volt megtennie.

Az ingatlanárak ekkor ugyanis már rohamosan emelkedtek, így a lakbérfizetés helyett, aki tehette, még azelőtt vett saját ingatlant, hogy az a további drágulások miatt teljesen elérhetetlenné vált volna számára.

„Mivel a lakbérek emelkedtek, a hitel lehetőségek pedig javultak, az a furcsa helyzet állt elő, hogy ugyanannak a lakásnak a hiteltörlesztője lehet, hogy jóval olcsóbb volt, mint ha ugyanazt bérelni szeretnénk” – magyarázza az ingatlanszakértő.

A legnagyobb vagyontárgy

„Az emberek legnagyobb vagyontárgya az ingatlan lett. Annak, aki elér az önállósodásnak arra a fokára, hogy saját jövedelemmel, saját egzisztenciával rendelkezik, az első stratégiai céljává az életben az önálló otthon megteremtése vált”

– mondja Balogh László azzal kapcsolatosan, milyen gyakorlati hatása van a tulajdonlás ekkora arányának.

Mivel a bérlakásszektor kevéssé kiépült, többnyire magánszemélyek kezében van, a szegmens nem annyira szabályozott. Emellett az elmúlt években, amikor a jegybanki alapkamat és a hitelkamatok történelmi mélypontra süllyedtek Magyarországon, olcsóbb volt egy lakáshitelt törleszteni, mint kifizetni a havi bérleti díjra ugyanarra a lakásra. Ezért szinte mindenki a saját ingatlan megszerzését sorolta az elsődleges céljai közé Magyarországon – teszi hozzá.

„Ez azt is eredményezi, hogy a költözések 80-90%-a az adott településen, megyében vagy a háromnegyede Budapesten egy kerületen belül történik. Az a fajta mobilitás, hogy valaki az ország mondjuk az északi pontjáról egy déli pontjára költözik – például a jobb munkalehetőség reményében vagy pusztán kalandvágyból –, az nem is annyira jellemző”

– feleli arra a kérdésünkre, csökkenti-e a flexibilitást a tulajdonláshoz való ragaszkodás. Az ULE-társelnök arról beszél: szerinte a többség inkább kényszerből választja a lakásbérlést. „A saját tulajdonú lakásnak, mint lakhatási formának az albérlet elég kevés esetben reális alternatívája. Úgy gondolkodnak a legtöbb esetben a magyar pályakezdők, hogy sokkal inkább fizetnek egy banki törlesztőt, ha megtehetik, mert akkor azonos összegből legalább tíz-húsz év alatt lesz tulajdonuk” – fogalmaz Kovács Vera.

Emellett praktikus vonatkozás még, hogy mivel a legtöbb ember legfőbb vagyontárgya az ingatlan, ezért aki annak a vásárlásában gondolkodik, az többnyire el is ad egy másikat, hogy abból tudja fedezni – teszi hozzá Balogh.

„Az ingatlanárak jelentősen emelkedtek az elmúlt öt évben – Budapesten és a megyei jogú városokban 2016 és 2019 között éves szinten 20-25%-kal drágultak az ingatlanok –, emiatt egyre többet kell fizetni a következő otthonért, amit az ember meg szeretne vásárolni és ha ez a magas ingatlanár a látókörén kívül kerül, akkor a meglévőt sem fogja piacra dobni, mert nem lesz elérhető közelségben az ingatlanvásárlás, emiatt pedig szűkül a kínálat”

– fejti ki a szakértő.

Az albérlet nagyvárosi fogalom

„A nem saját tulajdonban lakó kilenc százalék tíz-húsz településen koncentrálódik. Budapesten a lakást bérlők aránya 20-25 százalék. Ha figyelembe vesszük, hogy itt 1,7 millió ember lakik, ez több százezer embert jelent.

Budapest a legnagyobb albérletpiac az országban és érdemleges bérlakáspiacról csak a nagyvárosokban beszélhetünk”

– mondja arról, mennyire jelentős a magyarországi bérlők száma.

Hozzáteszi: „Ehhez az ingatlanhoz való viszonyon túl hozzájárulnak a klasszikus nagyvárosba való beköltözés, illetve az onnan kiköltözési hullámoknak a dinamikája. A 2010-es évek elején volt egy nagy beköltözési hullám a nagyvárosokba a jó munkahelyek reményében. De ha valaki egy kis településen rendelkezik egy családi házzal, Budapestre költözve ezt nem tudja egy az egyben kicserélni. Ha el is adja, abból nem tud egy ugyanolyat vásárolni a fővárosban. Nagyra nőtt 2010-ben az olló a budapesti és a vidéki ingatlanok között, így sokan szükségszerűen is lakásbérlés útján oldották meg a lakhatásukat.”

„Az emberek legnagyobb többsége még mindig saját lakásban él, de ma már, aki nem örököl ingatlant, annak saját erőből lakást vásárolni sokkal nehezebb, mint tíz-húsz évvel ezelőtt volt. Ha azt nézzük meg, hogyan alakul az átlagkereset és a lakbérek aránya, vagy hogyan alakul az átlagkereset és a lakásszerzéshez szükséges hitel önrészek és törlesztőrészletek aránya, mindkét esetben azt látjuk, hogy sokkal rosszabb helyzetben vannak azok a lakástalan fiatalok, pályakezdők, a bármilyen módon saját ingatlannal nem rendelkező emberek, akik akár bérelnének, akár vásárolnának”

– fejti ki Kovács Vera.

Budapesten a KSH statisztikái alapján egy átlagos, ötven négyzetméteres használt lakás értéke 34-35 millió forint. Egy lakáshitelhez általában az ingatlan értékének 20-30 százalékát kell letennünk önerőként. Ha ebből kiindulunk, hétmillió forintos önerővel lehet egyáltalán hitelre ingatlant venni – számol Balogh László. Szerinte a pályakezdő fiataloknál családi segítség nélkül ez ritkán áll rendelkezésre, így marad a lakásbérlés.

„Viszont azt kell mérlegelni, hogy mekkora részét teszi ki a bérleti díj egy ember fizetésének. A 30-35 százalékot szokták mondani ideális arányszámnak, mert mellette a megélhetés költségeit is hozzászámolva valamekkora puffer marad, amit megtakarításként félre lehet tenni és előbb-utóbb akár egy saját ingatlan vásárlásának az útján is el lehet indulni”

– mondja Balogh László, hozzátéve, hogy a 2010-es évek elejének nagy beköltözési hulláma alatt ez 50-60 százalékra is felment bizonyos területeken, így a bérlők sokat fizetnek a lakásért, és emiatt megtakarítani nem tudnak. Így az egész újratermeli magát. Bár ez jár olyan előnyökkel, mint az említett flexibilitás és hogy ezeket a terheket nem kell viselni, illetve, ha a bérbeadó emeli a lakbért, a lakos albérletet is válthat. 

Lakbércsökkenést hozott a járvány 

A koronavírus-járvány első hulláma után Budapesten például 20-30 százalékkal csökkentek a bérleti díjak több ütemben. Balogh szerint ennek az az oka, hogy a korábban az árakat növelő tényezők most háttérbe szorultak.

„A home office elterjedésével azok, akiknek volt ingatlantulajdona vagy a lakhatása másképp megoldhatóvá vált egy másik városban vagy a családi fészekben, onnan tudtak dolgozni és ez csökkentette a keresletet a kiadó lakások iránt. Bizonyos iparágak teljesen lenullázódtak, mint a vendéglátás és a turizmus. Azok, akik más városban élve költöztek itt munkát vállalva Budapestre, ha megszűnt a munkahelyük, vagy ideiglenesen nem tudtak ott dolgozni, nekik is feleslegessé vált ingatlant bérelni” – fejti ki.

Hozzáteszi, hogy a digitális oktatás miatt a diákok jelentős része is hazament, illetve teljesen megszűnt az Airbnb rövid távú lakáskiadási alkalmazás elszívó hatása. A tulajdonosok a kiszámítható, de alacsonyabb hozamú klasszikus albérletbe adás helyett sokszor néhány napra vagy egy hétre külföldi turistáknak adták ki az ingatlant. A turizmus leállásával viszont ez a lehetőség lényegében megszűnt, inkább kiadták ezért a lakásokat rendesen, hogy ne álljanak üresen, a kínálat növekedése pedig lejjebb vitte az árat.

Kovács Vera azt mondja: a járvány alatt a lakáspiacon látott változások arra alkalmasak, hogy jelezze a döntéshozóknak, az üzleti és befektetési célú lakásvásárlás mennyire tud hatni az ingatlanpiacra. „Nagyon sok európai városban vannak akár albérleti plafonok, akár a turisztikai vagy az egyéb ipari célú hasznosításnak korlátai. Most is sok korlátozás van arra, hogy az emberek hogyan hasznosítsák a tulajdonukat. Az, hogy valaki egy egyébként is növekvő értékű értéktárgyából mennyi hasznot tud húzni és ennek mennyi társadalmi haszna vagy kára van, az szabályozható, ettől a tulajdonhoz való jog nem sérül” – érvel.

Arra a felvetésünkre, hogy ez nem csökkentené-e a kínálatot, illetve helyezné át a hangsúlyt az állami bérleményekre, azt feleli: egy fővárosi lakásból átlagosan 100 ezer forint fölötti havi jövedelmet lehet kivenni akkor is, ha tartósan adja bérbe, nem pedig rövid távra. „A turisztikai hasznosítások kapcsán nem olyan követelések vannak, hogy tiltsák be. Sokkal inkább, hogy legyenek regisztrálva, adózzanak normálisan, annyira, mint bármelyik másik vállalkozás. Most nagyjából többet adóznak a tartósan bérbeadott lakások, mint az Airbnb-általány adózás. Ez talán még sincs rendben” – fogalmaz.

Hozzáteszi, hogy a tartós bérbeadást ösztönözni lehet adómentessé tétellel, támogatásokkal, garanciákkal is. 

Az adózás mellett a lakásbérlet-piacot befolyásolja a jogszabályi környezet is: például a magyarral ellentétben a német jog sokkal szigorúbban védi a bérlőket, akik, ha rendesen fizetnek és vigyáznak az épületre, a tulajdonos nem teheti ki őket, csak ha feltétlenül szüksége van az ingatlanra. Ez bátoríthatja a németeket az ingatlanbérlésre, de közben értelemszerűen el is tántoríthatja a tulajdonosokat.

Ehhez képest Magyarországon, ha nem határozott idejű szerződéssel lakik valaki albérletben, akkor egy hónapos felmondási idővel minden probléma nélkül az utcára tehető.

A CSOK tényleg csak a gazdagokat segíti?

„Az egyéb gazdaságpolitikai és demográfiai célok mellett a családtámogatásoknak, ha már amúgy is 90 százalékos a saját tulajdonban élők aránya, ez is lett a kijelölt útja. Kezdetben minden ötödik-hatodik, most pedig már minden negyedik ingatlan vásárlása CSOK-kal történt” – mondja az ingatlanpiaci szakértő. Hozzáteszi:

„Sok kritika éri Magyarországot az érintettek részéről, hogy kevés a bérlakás. Gondoljunk bele abba, hogy hogy építünk egy bérházat, amely társasház, és egy lakás megépítésének a költségére húsz millió forint. Akkor tízezer lakás megépítése egy bérházban az 200 milliárd forint. Ez a 200 milliárdos költség nagyjából megegyezik a CSOK-ra kiosztott összeggel és ebből több százezer család részesül. A tízezer bérlakás a hazai 4,4 milliós ingatlanállományhoz viszonyítva szinte nem is érezhető, ezért is van az, hogy kormányoktól függetlenül az elmúlt harminc évben sosem indult óriási bérlakás-fejlesztési program.”

Szerinte olyan méretű tőkét kellene megmozgatni, hogy a 90 százalékos arány elmozduljon mondjuk a bérlakások irányába, hogy az sok választási cikluson túlmutatna és az eredménye sem garantált.

A megfizethető, központilag támogatott lakhatási formák hiányát kellene kihangsúlyozni a lakhatás kérdésében Kovács Vera szerint. Az Utcáról Lakásba egyesület társelnöke szerint a piaci albérletek magas árát lehet adottságnak tekinteni, de azt, hogy az állam nem segít ebben, azt nem szabad. „Azért lenne szükség központi, állami szintű lakáspolitikai beavatkozásra, hogy legyen mindenhol megfizethető bérlakás-lehetőség. Ezt nem az albérlet-piac fogja megoldani” – véli.

Balogh szerint a megfizethető – például szociális önkormányzati – bérlakások sokaknak segítenek megteremteni a lakhatást, de egy olyan válsághelyzetben, mint amilyet a lezárások alatti munkahely-elvesztések jelentettek, ha nem tudják fizetni a lakbért, értelemszerűen az otthonuk is veszélybe kerül.

„Ebből a szempontból kifejezetten jól jött Magyarországnak, hogy a saját tulajdonban élők aránya 90 százaléknál is magasabb és ilyen szociális problémák nagy számban nem merültek fel. Bejárták a világot azok a képek, ahol Hollandiában, Németországban egyes nagyvárosokban a kijárási korlátozások ellenére is óriási tüntetések voltak a szabályok feloldásáért. Nem csak azért, mert az emberek besokalltak a bérelt társasházi lakásaikban, hanem mert a munkahelyük biztonságának az elvesztése a lakhatásuk bizonytalanságát is felerősítette”

– idézi fel Balogh László. Kovács Vera szerint azonban a bérlakásépítés a jobb irány.

„Én szociális munkás vagyok, két gyerekem van, az én adómból támogatják a nálam tehetősebbek lakásvásárlását. A rendszer viszonylag látható igazságtalanságára nem csak a legszegényebbeknél lehet rámutatni. Én például a két gyerekemmel nem tudok a befizetésemmel arányosan sem részesülni a jelenlegi támogatási rendszerből. Ha nem lenne lakásom, akkor igazán szembeötlő különbség lenne, hogy ehhez képest egy háromgyerekes vállalkozó akkor is megkapja ezt a támogatást, ha egy picit sem szorul rá”

– fogalmaz. Összesítve szerinte az a probléma a támogatások célzásával, hogy az a már megfelelő körülmények közt lakó középosztálybeli családok továbblepését segíti, de a fővárosban és a nagyobb városokban nem lehet a nulláról az egyre eljutni ezekkel a támogatásokkal.

CÍMLAPKÉP: Szabó Viktor / Unsplash