A saját mulasztására hivatkozva lakoltatná ki a beruházó a lakókat Veresegyházon

Abszurd helyzet alakult ki a veresegyházi Gyermekliget lakóparkban: a beruházó cég arra hivatkozva rúgná ki a lakókat ingatlanjaikból, hogy azok nem fizették ki a vételár utolsó részletét. A bökkenő csupán az, hogy a vevők nem is tartoznak semmivel, mert az utolsó részlet addig nem is esedékes, amíg a beruházó nem kér használatbavételi engedélyt, erre pedig következetesen nem hajlandó. De miért akarná utcára tenni a cég a vevőit, akik a lakások árának nagyrészét már kifizették?

A veresegyházi Gyermekliget lakópark egyik vevőjét 2020. január végén egy elállási nyilatkozat fogadta, melynek értelmében a lakópark egy építtetője, a TP Komplex Beruházó Zrt. egyoldalúan fel kívánja bontani a vevővel kötött adásvételi előszerződését. Mindezt arra alapozza a TP Komplex, hogy szerinte a lakó a vételár egy részét nem fizette be, és mellé még közüzemi tartozása is van. 

Amennyiben az elállás jogszerű lenne, úgy az azt jelentené, hogy

– ezzel a problémával kereste meg az érintett az Azonnalit azt állítva, hogy rajta kívül is tömegével kaptak a Gyermekliget lakópark vevői hasonló elállási nyilatkozatokat az elmúlt hónapban.

A probléma mindezzel csupán annyi, hogy jogilag nonszensz a beruházó hivatkozási alapja, ugyanis pont ő az, aki nem hajlandó benyújtani az illetékes építésügyi hatósághoz az ingatlan használatbavételi kérelmét, ami a szerződés szerint feltétele lenne annak, hogy a vevő befizesse a maradék vételárat.

Tágabb kontextusban az eset pedig egy meglehetősen kétes eljárásra mutathat rá, amiben – legalábbis azon érintettek szerint, akikkel az Azonnali beszélt – a TP Komplexben érdekelt helyi vállalkozó, Gábor Csaba kimondottan arra játszhat, hogy rászedje az általa épített ingatlanok leendő lakóit, és az ő pénzüket zsebre vágva nyerészkedjen. 

De mi is ez a lakópark?

A veresegyházi Gyermekliget lakópark egy kétütemes projekt keretében épül 2016 novembere óta: a Gyermekliget I. keretében négy háztömbben 97, a Gyermekliget II. esetében pedig úgyszint négy háztömbben 102 lakást építenek fel. Az első ütemben elkészülő lakások mindegyikét vagy eladták, vagy lefoglalózták már, a második ütem ingatlanjaiból pedig mindössze hét darab maradt vevő nélkül.

A második ütem házainak építése – az RTL Klub információi szerint – már egy éve áll, a Gyermekliget I. ingatlanjaiba viszont a vevők mintegy 90-95 százaléka már beköltözött. Azt viszont enyhén szólva is túlzás lenne állítani, hogy az újépítésű lakásokhoz méltó, modern körülmények közé: a társasház áramellátását például csak a felszínen futó vezetékdzsungellel tudják megoldani, ahogy az is előfordul, hogy a folyosóra száműzött villanybojlerek látnak el több tucat lakást melegvízzel.

Mindezt úgy, hogy a fent említett vevő által az Azonnalinak eljutatott adásvételi előszerződésben az építtető vállalta, hogy legkésőbb 2018. június 20-21-én megtörténik a műszaki átadás-átvétel, azaz akkorra lezárul minden építési munka, és nincs akadálya annak, hogy a tényleges adásvételi szerződést megkötve a vevő tulajdonosává váljon az időközben általa amúgy is használt ingatlannak, így például a rendes közműszolgáltatásra is lehetőséget kapva. Ez a mai napig nem történt meg.

A beruházó „a saját érdekükben” szívatja meg a lakókat

A probléma eredője egy jogi vita: az építést ugyanis egy helyi vállalkozó, Gábor Csaba Ferenc érdekeltségébe tartozó cég, a TP Komplex végezte eredetileg, és ez a cég vett fel 2017 elején 2,3 milliárd forint értékben hitelt a Gyermekliget I. és II. kivitelezésére egy Travill Invest nevű pénzügyi szolgáltató cégtől, amit a Travill jelzálogként rá is terhelt az érintett ingatlanokra.

Mi lenne ilyenkor a logikus megoldás? A kivitelező megkapja a hitelezőtől a pénzt, amit aztán a vevők közvetlenül a hitelezőnek utalnak el, így egyenlítve ki fokozatosan az építtető hiteltartozását.

Az első vevők még valóban a Travillnak fizették a szerződés szerinti részleteket, később viszont már vagy a TP Komplexnek, vagy a 2018-ra a Gyermekliget körül felbukkant, és az úgyszint Gábor Csaba érdekeltségébe tartozó, fél évvel korábban bejegyzett Ecomont Trade Kft-nek. (Gábor Csaba hivatalosan egyébként a TP Komplex és az Ecomont mellett még másik négy, egyazon cégcsoportba tartozó cég tartozásait felügyelő, úgynevezett reorganizációval megbízott vezető.) Miután az Ecomont megjelent a beruházásban, már ez a cég kötötte az előszerződéseket, kikötve, hogy a vevő az ő számlájára köteles utalni a pénzt – ez történt a minket megkereső érintettel is.

A két beruházó cég viszont – a Travill állítása szerint – nem utalta tovább neki a vevők által befizetett összegeket, hanem nemes egyszerűséggel a maga számláin hagyta azokat. Emiatt a Travill 2018. februárban fel is mondta a hitelfolyósítási szerződést, és – feljelentést téve – jogi úton próbálja azóta is visszaszerezni a pénzét.

Gábor Csaba viszont az Azonnalinak küldött sajtóközleményében azt állítja, hogy ezekről az utalásokról a Travill ügyvezető igazgatójával, Vilmányi-Kiss Lászlóval mindig előzetesen egyeztettek, így azok „Vilmányi úr tudtával és előzetes beleegyezésével” történtek. Gábor Csaba szerint tehát a Travill – mivel a felmondás napján a hitelező által elismerten nem állt fenn tartozás – egyoldalúan és jogellenesen mondta fel a hitelszerződést a beruházóval, így próbálva haszonra szert tenni.

És itt jön képbe az elmaradt műszaki átadás-átvétel. Bár az Azonnalinak küldött sajtóközleményében Gábor Csaba azt írta, en bloc „az ingatlanok műszaki átadásra kerültek”, de az általunk ismert esetben ez biztosan nem történt meg, sőt, a beruházó egy korábban küldött levelében még maga beszélt arról, hogy tájékoztatni fognak minket az érintett projektek műszaki átadásának időpontjáról. Ugye a műszaki átadás-átvétel lenne az előfeltétele annak, hogy a lakók birtokba vehessék az ingatlant, azaz beköltözhessenek. (Hogy akkor miért élnek ott jelenleg is, arról később.) Ha megkapnák a lakók a használatbavételi engedélyt a gyakorlatilag teljesen kész lakásokra, akkor lehetne a lakásokat albetétesíteni, azaz jogilag értelmezhető, önálló egységgé tenni. Ennek hiányában

Egy ingatlanszerződésekkel is foglalkozó ügyvéd forrásunk szerint az osztatlan tulajdon egyáltalán nem szokatlan egy épülő társasház esetén: az építő osztatlan tulajdonként tudja bejegyeztetni a társasházat, és később külön-külön értékesíteni az egyes lakásokat – mint az történt a Gyermekliget esetében is.

Az is bevett gyakorlat, hogy az osztatlan ingatlant jelzálog terheli: a finanszírozó – jelen esetben a Travill – részéről logikus, hogy így biztosítsa be magát egy nagyobb beruházáshoz adott hitel esetén, amit viszont azonnal töröl, amint a lakás értékesítésre kerül.

Csakhogy idáig nem jutottak még el a gyermekligetesek. Hogy mégis lehessen valahogy ott élni, a közműszolgáltatókkal Gábor Csaba cégei szerződnek. Így fordulhat elő az az anomália, hogy pár, a kinti folyosón elhelyezett bojler lásson el egy egész társasházrészt melegvízzel.

A nyilvánvaló megoldás: a kivitelező végeztesse el a műszaki átadás-átvételt, nyújtsa be a használatbavételi engedély iránti kérelmet az illetékes építésügyi hatósághoz, történjen meg az albetétesítés, és köttessék meg a végleges adásvételi szerződés a vevőkkel.

Csakhogy Gábor Csaba – aki elmondása szerint egyedüliként döntést hozhatna erről – nem hajlandó elindítani a folyamatot, méghozzá a vevők védelmére hivatkozva:

Így az Ecomont szerint a vevőknek meg kell várniuk, amíg a cégek közötti jogvita rendeződik, és csak azután válhatnak tulajdonosaikká azoknak a lakásoknak, amiknek egy részét (nem ritkán majdnem egészét) már régen kifizették.

Viszont ha Gábor Csabáék ezt valóban így gondolják, nem világos, hogy miért akarnak egyáltalán elállni a megkötött előszerződésektől. Hiszen ha elállnak, a vevők nem léphetnek jogilag sem birtokba, hanem a beruházó megtartaná a maga tulajdonában az ingatlant, cserébe viszont az addig kifizetett vételárat vissza kéne fizetnie a vevőknek – erről egyértelműen rendelkezik a Ptk. Vagyis nem elég, hogy a beruházást finanszírozó Travillnak tartoznak a Gábor Csabához köthető cégek, de egy elállás esetén még a kiköltöztetett vevők irányába is további tartozások keletkeznének.

Ez már csak annak fényében is megterhelő lenne a beruházónak, hogy az Azonnalinak küldött sajtóközleményében Gábor Csaba állítja, „a beruházónak nem áll rendelkezésére a továbbiakban olyan anyagi forrás, mely biztosítaná a Gyermekliget I. lakói által elhasznált közüzemi szolgáltatások ellenértékét”, ami a beruházó nyilvántartása szerint március 6-áig összesen 12 millió 880 ezer forintra rúg.

Érződik tehát, hogy valami nem stimmel ezzel az érveléssel a közelmúlt eseményeinek tükrében.

Ilyen szerződést eleve alá sem kellett volna írni

És itt vessünk egy pillantást a konkrét, általunk ismert esetre. A vevő 2018 májusában kötött előszerződést, eladóként elsősorban az Ecomonttal, illetve másodsorban a TP Komplexszel is. (A furcsa megoldás mögött az áll, hogy az Ecomont a TP Komplextől vette meg az általa továbbadott ingatlant, és a tulajdonjogváltozás még akkor nem volt bejegyezve az ingatlannyilvántartásban – ezért tüntették fel a biztonság kedvéért a TP Komplexet is a szerződésben.) Azonban a szerződés a gyakorlatban érdemi jogviszonyt csak a vevő és az eladó1, azaz az Ecomont között létesít: például az Ecomont számára kell megfizetni a vételárat, az Ecomont jogosult a szerződéstől elállni, és az Ecomont az, ami eladta a lakást a vevőnek.

Az amúgy teljesen normális, hogy nem rögtön adásvételi szerződést, hanem csak előszerződést kötöttek a felek: az újépítésű projektek esetében ugyanis kézenfekvő megoldás, hogy – ellentétben a rendes adásvételi szerződéssel – a vevő tulajdonjoga nem jön létre a még csak épülő lakásra. Az előszerződésben csupán arról egyeznek meg a felek, hogy miket kell teljesítsenek ahhoz, hogy a végleges adásvételi szerződést majd megköthessék.

Az viszont már minimum gyanús kellett volna, hogy legyen, hogy az előszerződés preambulumában arról tájékoztatják a vevőt, hogy a szóban forgó lakást az Ecomont úgy kívánja eladni, hogy még be se volt jegyezve az ingatlanok tulajdonosaként.

Márpedig senki nem adhat tovább több jogot, mint amennyije magának van.

Ennél is beszédesebb, hogy az Ecomont a teljes vételár 86 százalékát előre kifizettette a vevőkkel. Az Azonnalit megkereső vevő szerződése szerint 72 százalékot két részletben már rögtön a szerződés megkötésétől számított egy héten belül kifizettek, míg a harmadik vételárrész a műszaki átadás-átvételkor lett volna esedékes. A vételárrész negyedik, utolsó részletének kifizetésére pedig akkor köteles a vevő, amikor a beruházó benyújtja az ingatlan használatbavételi engedélyét az építésügyi hatóságnak, ami ugye máig nem történt meg.

A harmadik vételárrészt egyébként a vevő annak érdekében, hogy beköltözhessen az ingatlanba, kifizette annak ellenére is, hogy a műszaki átadás-átvétel nem történt meg. Ugyanis a szerződés szerint az utolsó előtti vételárrész megfizetésével az Ecomont kötelezte a vevőt arra, hogy használatba vegye az ingatlant. Ez azt jelenti, hogy beköltözhettek, de a jogi birtokbavétel, amihez egy csomó joghatás fűződik (például a hasznok szedése, magyarul bérbeadási lehetőség, a károk viselése), továbbra sem történt meg. Ezek után

és kezdeményezi a műszaki átadás-átvételt. Ezzel egyidejűleg a szerződés szerint a műszaki átadás-átvétel határidejének letelte után a lakókat minden egyes nap, amikor ez nem történt meg, ötezer forint kötbér illette volna meg. Így mostanra az Ecomont elvileg több, mint hárommilló forint kötbérrel tartozik a vevőnek, amit az viszont ezidáig nem érvényesített.

Ha jóhiszeműek akarunk lenni, mondhatjuk, hogy a beruházó a vételár nagy hányadának megkövetelésével biztosra akart menni, és a minőségi munkát kívánta garantálni, amikor a vételár 86 százalékát előre elkérte. Azonban a jellemző gyakorlat, hogy előszerződésben – pont azért, mert az alapján a vevő még nem válik az ingatlan tulajdonosává – a vételárnak csak húsz-harminc százalékát kérik el.

Hogyhogy nem vették észre a vevők az átverést?

Abban, hogy ezekre az intő jelekre vakok legyenek az emberek, sok minden szerepet játszhatott. Egyrészt Veresegyház eleve frekventált helyszín, az ingatlanok a környéken itt érik a legtöbbet. Másrészt főleg azok számára, akik később jöttek vevőként (mint az Azonnalihoz forduló vevő is), különösen meggyőző lehetett, hogy a beruházó meg tudta mutatni az addigra szinte teljesen elkészült lakásokat.

az Azonnalihoz eljutott szerződés például 361 ezer forintos négyzetméterenkénti árat állapított meg az újépítésű lakásra, miközben akkoriban még a használt lakások piaci ára is a félmillió forint/négyzetmétert közelítette Budapest környékén. Ez a nyomott ár is persze már gyanús lehet, de nem csoda, hogy sokan megörültek neki.

Az tehát, hogy az Ecomont a műszaki átadás-átvételt nem fogja elvégeztetni, előre nem volt látható, maga a szerződés viszont bizony tartalmazott olyan elemeket, amikre a vevő felhúzhatta volna a szemöldökét:

Jogellenes tehát az előszerződés? Semmiképpen sem. Korrekt? Na, az viszont már közel sem. Annyi potenciális veszélyforrás található benne a vevő oldaláról, hogy az Azonnali által megkeresett ügyvéd egyenesen azt mondta, ő mindenképpen megpróbálná lebeszélni az aláírásról azt, aki egy ilyen szerződéstervezettel megkeresné.

Hogy ez megfordult-e a fejében az előszerződést ellenjegyző ügyvédnek, dr. Váczi Árpádnak, az nagy kérdés. Az ellenjegyző ügyvéd kábé hasonlóan működik ilyen esetekben, mint a közjegyző: ő az, aki harmadik félként jelen van a szerződéskötéskor, és biztosítja, hogy a felek megfelelő tájékoztatást kapjanak az aláírást megelőzően (praktikusan ő szövegezi értelemszerűen a szerződést).

Váczi Árpád azonban, mint az Azonnalinak elmondta, először nem emlékezett rá, hogy ellenjegyezte volna ezt a szerződést, majd arra tett ígéretet, hogy megkeresi azt, és kész nyilatkozni is, de csak akkor, ha a szerződő felek ebbe egyhangúan beleegyeznek. Mivel az Ecomont beleegyezését – amely cég egyáltalán nem hajlandó még csak nyilatkozni sem az Azonnalinak – aligha kaphattuk volna meg, így az a kérdés is megválaszolatlan marad, hogy saját véleménye szerint Váczi Árpád kimerítően tájékoztatta-e a vevőt arról, hogy mit ír alá.

Azért a beruházó sem feddhetetlen

Ilyen előzmények után kapta meg a minket megkereső vevő, valamint állítása szerint még rengeteg társa a fentivel azonos vagy ahhoz hasonló elállási nyilatkozatot, amiben a szerződés szerinti eladó, az Ecomont jellemzően vételárhátralékra, közműtartozásra, illetve egyes esetekben érdekmúlásra hivatkozva bontaná fel egyoldalúan és visszamenőleges hatállyal a megkötött előszerződéseket. 

Illetve pardon, nem is az Ecomont:

Az érintett lakó jogi képviselője, dr. Hodosi Miklós szerint az elállás már csak emiatt is egyértelműen jogellenes, de ezt a bakit könnyen orvosolni tudja a beruházó, ha egyszerűen az Ecomont nevében újra kiküldi az elállási nyilatkozatot.

Ami ennél már aggályosabb, az a vételhátralékra való hivatkozás: Gábor Csabáék itt azt kérik számon a vevőtől, hogy az utolsó vételárrészt nem fizette be. Viszont annak feltétele az lenne, hogy az Ecomont benyújtsa a használatbavételi kérelmet, amit ugye a mai napig nem tett meg. Ezért aztán a vevőnek jogilag nincsen semmilyen vételárhátraléka.

Látszólag tehát egyáltalán nem logikus a beruházó viselkedése, azonban az érintett lakók szerint van benne ráció. Szerintük – mint azt az Azonnalit megkereső vevő elmondta – Gábor Csaba arra játszik, hogy nemes egyszerűséggel kipaterolja őket a lakásaikból, hogy aztán másnak magasabb áron eladva újraértékesítse azokat. Így hiába kellene elállás címén visszafizetnie a lakóknak a már befizetett vételárrészleteket, cserébe pénzesebb vevőket kaphatna.

Ugyanezt már eljátszotta egyszer a beruházó egy másik ingatlannál

És hogy ez mennyire nem légből kapott vádaskodás, azt jól mutatja egy tíz évvel ezelőtti ügy. Akkor a Gyermekligettel szomszédos Bölcsőde utca lakóingatlanjait úgyszint Gábor Csaba építtette, akkor még a NOVUSZ-IMMO Kft-vel, amit 2016-ban fel is számoltak.

Az egyik vevő, Varga Elvíra elmondása szerint pedig ugyanez volt az esetükben is a procedúra: az előszerződés megkötése után Gábor Csaba egyre csak tologatta a használatbavételi engedély kérését, ennek hiányában költöztette be a lakókat, akik neki fizették közvetlenül a tartozásokat és a rezsit, és végül vételárhátralékra hivatkozva megküldte az elállási nyilatkozatot. És mindeközben pedig – ahogy azt Elvíra állítja – szabadon költekezhetett a lakók által már neki elutalt pénzből. Sőt, Elvíra férje, Mandzurakisz Szarandisz elmondása szerint Gábor Csaba vele még azt is eljátszotta, hogy a háta mögött eladta egy harmadik személynek azt a lakást, amire vele már szerződött, míg más esetben ugyanarra a lakásra két vevőtől is elkérte párhuzamosan a foglalót.

Elvíráék szerencséje az volt, hogy az ügyvédjük tanácsára nem vették át a NOVUSZ-IMMO elállási nyilatkozatát, és közben az ügyvédjük sikeresen kérte a bíróságtól, hogy hozza létre az előszerződés alapján a végleges adásvételi szerződést, így jutottak végül a lakásuk tulajdonjogához.

Mit tehet az, aki már átvette az elállási nyilatkozatot?

A legkézenfekvőbb, ha ügyvédet fogad, ő ugyanis a kompetens abban, hogy a bíróságtól a végleges adásvételi szerződés megkötését kérje az előszerződés alapján (ahogy történt az Elvíráék esetében), avagy magát az elállást megtámadja. A két eljárás egyébként párhuzamosan is futtatható.

Dr. Hodosi Miklós ügyvéd szerint azonban ezek az eljárások költségesek és időigényesek, ezért ilyen esetekben azt szokta tanácsolni ügyfeleinek, hogy először mindenképpen próbáljanak meg peren kívül egyezségre jutni. Ezt tette egyébként az Azonnalit megkereső vevő is, aki felajánlotta Gábor Csabának, hogy harminc napon belül elhagyják a lakást, amennyiben maradéktalanul visszakapják az eddig megfizetett vételárat, megtérítik a lakásba saját költségükön beépített konyhabútor értékét, továbbá az elmaradt műszaki átadás-átvétel miatt járó kötbért is megadják neki. Az ajánlatra mindezidáig nem kapott választ a vevő Gábor Csabától.

Dr. Hodosi egyúttal cáfolta azokat a lakói aggodalmakat, hogy a kötbér kifizetéséért azért nem éri meg pert indítani, mert annak költségei felemésztenék a kötbér összegét. Szerinte – legalábbis az általa ismert előszerződés alapján – ez a minden bizonnyal nyertes per még nagyon pesszimistán számolva is maximum egymillió forint körüli perköltséggel járhatna, amivel szemben az akár hárommilliós kötbérkövetelés áll. Ráadásul a bíróság a perekben a vesztes felet a perköltségekben is marasztalja, magyarul ezt kifizettethetnék Gábor Csabával.

Ez mégsem teljesen biztos megoldás, mivel könnyen előfordulhat, hogy a megítélt nagyobb követelések végső következménye a vesztes fél fizetésképtelenségét megállapító felszámolási eljárás lesz.

Látni a fényt az alagút végén?

Az érintett cégek nevében az elállási nyilatkozatot kiküldő Gábor Csabától e-mailben érdeklődtük meg, hogy

+ miért állnának el az előszerződéstől jogellenesen,

+ mikor fogják beadni a használatbavételi engedélyhez szükséges kérelmet,

+ a hozzánk eljutott nyilatkozatban miért a TP Komplex akar elállni az Ecomont Trade helyett,

+ hány vevő esetében és a fentieken túl milyen indokokkal álltak el a szerződéstől,

+ van-e olyan kompromisszumos megoldás, amivel kiegyeznének, és hajlandóak lennének visszakozni az elállástól.

Levelünkre válaszul Gábor Csaba felhívott minket, azt állítva, hogy ő és a települést már 54 éve irányító Pásztor Béla polgármester megegyezésre jutottak a helyzet rendezéséről, és várhatóan a Travillal is megegyezve sajtóközleményt adnak ki. Gábor Csaba azt mondta, a sajtóközlemény kiadását követően telefonon szívesen rendelkezésünkre áll. Ennek ellenére a március 6-án kiküldött sajtóközleményében már azt írta, hogy 

A közlemény szerint egyébként továbbra sem sikerült megegyezniük a feleknek, tehát a beruházó és a hitelező közötti jogvita folytatódik.

KÉPEK: Az Azonnalit megkereső vevő képei a lakóparkról