Ördögi körbe kerülhet, aki albérletbe költözik

Mennyit kell fizetni ma egy albérletért? Az átlagos magyar keresetek mekkora hányadát emészti fel egy albérlet Budapesten, Szegeden és Miskolcon? Mire jó a közjegyző által hitelesített szerződéskötés? Mi az albérlők ördögi köre, és hogyan lehet beleesni? Ezekről beszélgetett az Azonnali Balogh Lászlóval, az ingatlan.com szakértőjével.

Véget ért a nyár, közeledik az egyetemi tanévkezdés, de még mindig rengetegen keresnek albérletet. Aki volt már hasonló helyzetben, tudhatja: nem egyszerű megtalálni az ideális lakást, vagy akár csak szobát. Főleg a mai magyar albérletpiacon, ahol a túlkereslet miatt az árak évek óta folyamatosan kúsznak felfelé.

Ennek oka az urbanizációs hatás, azaz hogy sokan igyekeznek a nagyvárosokba, megyeszékhelyekre költözni a több munkalehetőség és a magasabb fizetések reményében. Az áremelkedést a kínálati oldalról viszont korlátozza, hogy nagy volt az utóbbi években a befektetői aktivitás, így sokan vettek lakást pusztán abból a célból, hogy később azt kiadják.

Ezt már Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője mondta az Azonnalinak. A jó hír viszont az, hogy az ingatlant kiadók figyelnek a helyi viszonyokra, és az árakat a helyi fizetésekhez igazítják. Így, bár abszolútértékben Budapesten a legdrágább lakást bérelni, Miskolcon és Szegeden is a keresetek nagyjából ötven-hatvan százalékát kell kifizetni bérleti díjként. Azonban, mint arra Balogh felhívta a figyelmet, ez csupán a bérleti díjat jelenti, erre rakódnak még rá a közüzemi számlák és társasház esetén a közös költség is.

A közjegyző a kulcs a problémákra

A költségek mellett a másik neuralgikus pont a bérlő és a bérbeadó közötti bizalom kiépítése. Balogh szerint a jó hír az, hogy az esetek túlnyomó részében ma már kötnek a felek bérleti szerződést, ami kölcsönösen védi mind a bérbeadót, mind a bérlőt, és megteremti az alapvető bizalmat. Ráadásul egyre elterjedtebb a közjegyző útján történő szerződéskötés, ami rengeteg előnnyel jár.

Így meg lehet spórolni a bírósági pereskedést, ha mondjuk nem fizet a bérlő, vagy nem hajlandó kiköltözni a szerződés lejártával. A közjegyő előtti hitelesítéssel pedig a bérlő is biztos lehet abban, hogy a tulajdonos nem csaló, és például nem fogja ellopni tőle a kauciót – mondta a szakértő.

A közjegyző jelentheti a gyógyírt a bérbeadók legnagyobb félelmére, a gyermekkel költöző bérlők esetére is. A tulajdonosok általában ódzkodnak attól, hogy gyermekes családoknak adják ki az ingatlant, mondván, még indokolt esetben is nehezebb kirakni őket az albérletből.

„Ez a félelem olyan szempontból ellentmondásos, hogy a gyermekkel költözők sokszor éppen megbízhatóbbak, mint mások. A szülők ugyanis aligha szeretnék kockáztatni, hogy gyermekük az ő hibájukból utcára kerüljön” – fejtette ki Balogh. 

Azonban, ha ez az érv nem lenne meggyőző, a tulajdonosnak lehetősége van arra, hogy a szülőktől közjegyző előtt hitelesített befogadó nyilatkozatot kérjen, melyben a szülő kijelenti, hogy amennyiben az adott ingatlanban való lakhatása megszűnik, úgy a szülő kötelessége a gyerek lakhatásáról gondoskodni. Így a gyermek már nem lesz hátráltató tényező, ha a tulajdonos szeretne megválni a bérlőktől.

Fehéredik az albérletpiac

Balogh szerint a másik örvendetes tendencia, hogy míg tíz-húsz éve az albérletpiac a gazdaság szürkezónájában helyezkedett el, a mostani kedvező adózás miatt már megéri a tulajdonosnak bejelentenie az adóhatóságnál az albérlet kiadásából származó jövedelmét.

„Vegyünk a példa kedvéért egy százezer forintos havi bérleti díjat. A bérbeadásból származó jövedelmek után tizenöt százalék SZJA-t kell csak fizetni, de a bevételek terhére elszámolható tíz százalékos költséghányad számlák és egyéb igazolások nélkül. Ebben az esetben a kilencvenezer forintos havi jövedelem után kell megfizetni a tizenöt százalékos SZJA-t, ami 13 500 forint.

– világított rá a szakértő.

Ha nincs elég pénzed, könnyen csapdába eshetsz

Az Azonnali kérdésére Balogh elmondta, hogy a jövedelmi helyzetet tekintve két társadalmi csoport keresi jellemzően az albérleteket: az átlagosnál többet és az átlagosnál kevesebbet keresők.

Az előbbiek motivációja a rugalmasság. Könnyen elképzelhető, hogy fél vagy egy év múlva teljesen más városban, akár országban fognak dolgozni, így nem éri meg nekik saját ingatlanba fektetni, holott lenne rá forrásuk. Az utóbbiak pedig jellemzően fiatal egyetemisták vagy pályakezdők, akik nem rendelkeznek saját ingatlannal és nincs is kellő megtakarításuk lakásba fektetni, így csupán az albérlet jelent számukra opciót. Az ő helyzetüket több tényező is nehezíti. 

Egyrészt, mivel a bérbeadók főszabály szerint a beköltözéshez egyhavi lakbért és kéthavi kauciót szoktak kérni, így pusztán a költözéshez szükséges költség elérheti a félmillió forintot is. Ezt ez a társadalmi csoport csak nehezen tudja kigazdálkodni. 

Persze elképzelhető az is, hogy az ember rendelkezik ingatlannal. Ám azoknak, akiknek nincsen megfelelő pénzügyi tartalékuk, az ingatlanjuk egyfajta biztosítékként szolgál: amennyiben bármi rossz történne, nem kell az utcára menni. Így ők ezért nem fogják eladni a lakásukat – világította meg az Azonnalinak a szakértő. 

Pont a tartalék hiánya az, ami sokakat megakadályoz abban, hogy lakáshitel útján fektessenek saját ingatlanba. Ugyanis a lakáshitelhez a kérelmezőnek rendelkeznie kell az áhított ingatlan árának húsz százalékával.

Ez nyilvánvalóan nem opció azoknak, akik nem vagy csak minimális összeget tudnak félrerakni havonta” – fejtegette a szakértő.

És így jön létre az az ördögi kör, amibe sok albérletező beleesik – mondta Balogh. Szeretnének elköltözni az addigi helyükről, ha van egyáltalán, a saját tulajdonban lévő ingatlant nem kívánják feladni, a fizetésükből pedig nem tudnak eleget félretenni ahhoz, hogy bármi érdemben változzon. Így ragadnak bele sokan az albérleti létbe.

Na de mennyien laknak albérletben Magyarországon? És máshol?

Minden bizonnyal az ilyen és ehhez hasonló rossz tapasztalatok, az általános bizalmatlanság és a magántulajdont üldöző kommunista időszak hagyatéka is szerepet játszik abban, hogy Magyarországon csupán a lakosság töredéke adja bérlésre a fejét. Az Eurostat felmérése szerint 

2016-ban Romániában az emberek 96 százaléka élt saját lakásban, Litvániában az arány 90,3 százalékos, Horvátországban 90,1 százalékos, Szlovákiában pedig 89,5 százalékos volt.

Ezzel szemben Nyugat-Európában sokkal természetesebb, hogy valaki albérletbe költözzön. Németországban például 2016-ban csaknem fele-fele volt a saját és a bérelt lakásban élők aránya: a lakosságnak csupán az 51,7 százaléka lakott saját ingatlanban.

NYITÓKÉP: Bakó Bea / Azonnali